Erneuerungsmaßnahme Sanierungsgebiet Innenstadt-Marktstraße

Im Rahmen der sogenannten Vorbereitenden Untersuchungen (VU) wurde die Notwendigkeit, der Umfang und die Intensität von Sanierungsmaßnahmen beurteilt. Diese sind rechtlich in § 141 Baugesetzbuch (BauGB) verankert und wurden im förmlich festgelegten Untersuchungsgebiet durchgeführt. Auf der Grundlage der VU wurden im Untersuchungsgebiet Sanierungsziele, Sanierungsmaßnahmen und Vorschläge zu Neuordnungen der Stadtstruktur Lahrs erarbeitet. Dies waren die Voraussetzungen für die Festlegung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Innenstadt-Marktstraße“, das rechtlich und politisch definiert wurde. Die VU berücksichtigten auch die möglichen nachteiligen Auswirkungen auf die betroffenen Personen. Die VU ist nun abgeschlossen.

Durch eine Ortsbegehung im Untersuchungsgebiet erfolgte eine Ersteinschätzung der öffentlichen Räume und der Gebäude. In die Bewertung wurden der bauliche und energetische Zustand miteinbezogen. Betrachtet wurden an den Gebäuden unter anderem die Fassaden, Gebäudeöffnungen, Dämmungen, der Zustand des Daches sowie bestimmte Nebengebäude. Über die Ortsbegehung hinaus wurde eine Eigentümerbefragung durchgeführt. Die Bewertung ist nicht abschließend, da diese erst bei einer detaillierten Erhebung der Gebäude erfolgen kann. Im Abschlussbericht der Vorbereitenden Untersuchungen wird die Notwendigkeit des Sanierungsgebiets begründet. Denn viele Hauptgebäude im Untersuchungsgebiet haben erhebliche bis substanzielle Mängel. Insbesondere sind der energetische Zustand und die Gestaltung der Gebäude unzureichend ausgeformt.

Das Untersuchungsgebiet umfasst große Teile des historischen Stadtkerns, der zu großen Teilen noch eine alte Bebauung aus dem 18. und 19. Jahrhundert aufzeigt. Eine große Anzahl denkmalgeschützter Gebäude zeugt von Geschichtsträchtigkeit der Lahrer Altstadt. Daher ist es wichtig, den Bereich Innenstadt-Marktstraße sowohl zukunftsweisend als auch mit Rücksicht auf die historische Identität weiterzuentwickeln.

Ihr Gebäude, das Sie sanieren möchten, muss innerhalb des Sanierungsgebiets liegen und sich in Ihrem Eigentum befinden. Bereits begonnene Maßnahmen können nicht gefördert werden. Allgemein muss jede von Ihnen beabsichtigte Sanierungsmaßnahme den Zielen des Sanierungsgebiets entsprechen. Beabsichtigte Abbruchmaßnahmen werden in der Regel nur gefördert, wenn Sie das Grundstück nach dem Abbruch neu bebauen wollen.

Erfüllen Sie die Voraussetzungen und haben Sie Interesse an einer Sanierungsmaßnahme, kontaktieren Sie gerne die zuständige Projektleitung der STEG Stadtentwicklung GmbH. Sie wird nach erfolgreicher Kontaktaufnahme die persönliche Maßnahmenbetreuung übernehmen. Nach erfolgter Erstberatung analysiert ein Bautechniker der STEG Ihr Gebäude vor Ort. Auf Grundlage der Gebäudeerhebung werden sinnvolle Maßnahmen vorgeschlagen und Sie erhalten zugleich eine grobe Kostenorientierung. Falls Sie sich für eine Sanierungsmaßnahme entscheiden, berät Sie die Projektleitung der STEG und stimmt mit Ihnen das notwendige Maßnahmenpaket für den Erhalt von Sanierungszuschüssen ab. Im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung mit der Stadt sichern Sie sich anschließend die konkrete Kostenerstattung für Ihre Maßnahme. Um Sie bestmöglich zu unterstützen, sind diese Dienstleistungen für Sie unverbindlich und kostenlos.

Die Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmenbetreuung ersetzt nicht Ihren Architekten oder Energieberater, der in bestimmten Fällen benötigt wird. Außerdem werden Sanierungsmaßnahmen nicht gefördert, die vor Vertragsabschluss beauftragt oder durchgeführt wurden. Deshalb empfehlen wir Ihnen, sich frühzeitig beraten zu lassen. Bei der STEG als Dienstleister für die Sanierungsdurchführung profitieren Sie von einer erfahrenen und kompetenten Betreuung.

• Private Erneuerungsmaßnahmen werden mit einer Förderquote von 30 % bezuschusst, Bemessungsgrundlage sind die berücksichtigungsfähigen Kosten. Der Zuschuss wird auf max. 100.000 € je Maßnahme begrenzt. Für denkmalgeschützte, erhaltenswerte oder ortsbildprägende Gebäude kann ein um bis zu 15 % erhöhter Fördersatz gewährt werden. Die maximale Förderung wird entsprechend nach oben auf max. 115.000 € angepasst.
• Es ist eine ganzheitliche Erneuerung des Gebäudes unter sowohl städtebaulichen als auch energetischen Gesichtspunkten und unter Einhaltung der Mindestausbaustandards anzustreben. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist zu beachten.
• Das Mindestinvestitionsvolumen für eine Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt 25.000 € (Bagatellgrenze).

• Im Falle einer Freilegung mit anschließender Neubebauung werden die Abbruch und Abbruchfolgekosten zu 100 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 100.000 € je Maßnahme begrenzt. Eine Gebäuderestwertentschädigung wird nicht gewährt.
• Im Falle eines Gebäudeabbruchs ohne anschließende Neubebauung werden die Kosten in Höhe von 50 % erstattet. Die Erstattung wird auf max. 50.000 € je Maßnahme begrenzt. Eine Gebäuderestwertentschädigung wird nicht gewährt.
• Das Mindestinvestitionsvolumen für eine Bezuschussung eines Einzelvorhabens beträgt 15.000 € (Bagatellgrenze).

Abweichungen von den Richtlinien sind im Einzelfall mit Zustimmung des Gemeinderates zulässig. Im Übrigen besteht kein Rechtsanspruch auf Förderung.

Im Einkommenssteuergesetz (§§ 7 h, 10 f und 11 a EStG) sind besondere Steuervorteile für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verankert – auch für ein eigengenutztes Gebäude.

Voraussetzung ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Kommune. Zu beachten ist, dass nur Maßnahmen am Bestand steuerlich begünstigt sind. Wohnraumerweiterungen und Umnutzungen bleiben in der Regel außen vor. Nach Abschluss der Baumaßnahmen ist eine Steuerbescheinigung bei der Stadt zu beantragen, die der Eigentümer seinem Finanzamt vorlegt.

Bei eigengenutzten Gebäuden erfolgt die Absetzung von Baukosten unter Sonderausgaben über zehn Jahre jeweils mit 9 % der Kosten. Die Abschreibung bei vermieteten Nutzungseinheiten läuft in den ersten acht Jahren mit 9 % und danach weitere vier Jahre mit 7 %. Um mehr über die konkrete Auswirkung der Steuervorteile entsprechend Ihrer persönlichen Situation zu erfahren, wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Wie ein Sanierungsverfahren abläuft und welche Spielregeln dabei gelten, regelt das Baugesetzbuch. Dort sind im Teil des »Besonderen Städtebaurechts« alle Rechtsvorschriften für Sanierungsgebiete verankert. Dort ist auch festgelegt, was die Kommune bei der Sanierungsdurchführung zu beachten hat. Wenn Sie Eigentümer im Sanierungsgebiet sind, können sich daraus finanzielle Vorteile, aber auch andere Rechte und Pflichten ergeben.

Will ein Eigentümer sein Gebäude im Sanierungsgebiet verkaufen, abbrechen oder neu bauen, benötigt er gemäß §§ 144 und 145 Baugesetzbuch eine Genehmigung der Kommune. Es besteht also eine besondere Genehmigungspflicht für bestimmte Vorhaben in einem Sanierungsgebiet. Dazu zählt, wenn ein Eigentümer beabsichtigt:

• sein Grundstück zu verkaufen oder zu teilen,
• eine Hypothek aufzunehmen,
• eine Baulast einzutragen,
• einen Miet-/Pachtvertrag abzuschließen
• ein Gebäude zu errichten oder abzubrechen,
• an Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen (auch ohne erforderliche Baugenehmigung),
• eine Änderung der Gebäudenutzung vorzunehmen, z. B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro.

Mit der Sanierungssatzung müssen alle Grundstücke im Sanierungsgebiet gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch mit einem Sanierungsvermerk versehen werden. Dieser hat keine unmittelbare rechtliche Wirkung, lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr. Durch den Sanierungsvermerk wird klar, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt und die gesetzlichen Bestimmungen zu beachten sind. Mit der rechtswirksamen Sanierungssatzung ist eine Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Kommune möglich. Der Eintrag wird nach Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung wieder gelöscht. Den Eigentümern entstehen keine Kosten. 

Durch die Sanierungsmaßnahmen der Kommune, beispielsweise Straßengestaltungen, Schaffung von Grünflächen und neuer kommunaler Einrichtungen, wird das Sanierungsgebiet aufgewertet. Dadurch kann sich auch der Wert der privaten umliegenden Grundstücke erhöhen. Die Eigentümer im Sanierungsgebiet profitieren also von den Maßnahmen, die mit öffentlichen Fördergeldern finanziert werden. Entsteht am Sanierungsende ein nennenswerter Wertzuwachs, dann ist die Kommune gemäß § 154 Baugesetzbuch verpflichtet, einen Teil des Vorteils von den Eigentümern einzufordern. Ob überhaupt und in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag für einen Eigentümer entsteht und erhoben wird, kann erst nach Ende des Bewilligungszeitraums festgestellt werden.